商業(yè)水電能耗運(yùn)營(yíng)管理方案

前   言

相關(guān)變配電名詞解釋說(shuō)明

國(guó)內(nèi)目前主流的配電方式分為2類(lèi)：一種叫公變、一種叫專(zhuān)變，而兩種電的待遇又各不相同。

公變：是指所在地的線(xiàn)路、變壓器、到每戶(hù)的電表全部由供電局安裝、維護(hù)、管理的簡(jiǎn)稱(chēng)。

專(zhuān)變：亦叫用戶(hù)變電所（站）是指專(zhuān)用變壓器供電模式，建筑房屋售出后，專(zhuān)用變壓器作為小區(qū)內(nèi)部公用設(shè)施，由建設(shè)方委托物業(yè)公司等中介機(jī)構(gòu)管理與維護(hù)，并代收電費(fèi)。

說(shuō)明：使用專(zhuān)變的項(xiàng)目供電部門(mén)只裝上一個(gè)總電表，而總表下面成百上千個(gè)分表就不歸供電部門(mén)管了，供電部門(mén)只按總表收取電費(fèi)，總表以后的線(xiàn)路、變壓器包括用電戶(hù)安裝的計(jì)量電表都是由這片小區(qū)的開(kāi)發(fā)商自己購(gòu)買(mǎi)請(qǐng)人安裝的，這種線(xiàn)路、變壓器和用戶(hù)的分電表自成體系，都不屬于供電局管，也不歸供電局維護(hù)保養(yǎng)。

專(zhuān)變商業(yè)水電能耗管理常見(jiàn)問(wèn)題論述：

某物業(yè)公司的財(cái)務(wù)反映，其管理的租戶(hù)欠電費(fèi)已經(jīng)幾萬(wàn)塊錢(qián)了，三個(gè)多月的費(fèi)用，因?yàn)槠涔鞠滤猩啼伈捎煤蟾顿M(fèi)計(jì)量方式，每月供電局只收總表的電費(fèi)，然后他們?cè)偃ヒ粋€(gè)一個(gè)的催分表費(fèi)用，如今商鋪以最近不盈利為理由拒交電費(fèi)。

商鋪用電收費(fèi)難，管理難已成為商鋪物業(yè)共同的難點(diǎn)，這已經(jīng)不是某公司一家所面臨的問(wèn)題，可能大多數(shù)商鋪物業(yè)均面臨過(guò)同樣的問(wèn)題，怎么辦？

如何和租戶(hù)提高彼此的信任度，使租戶(hù)實(shí)時(shí)明了其用電量，也成為商鋪物業(yè)亟需解決的問(wèn)題。以往物業(yè)管理人員均采取人工抄表的形式，電能報(bào)表不能實(shí)時(shí)反饋出來(lái)，在收費(fèi)時(shí)和租戶(hù)容易產(chǎn)生疑議。那么回到我們最初的話(huà)題，電費(fèi)收不上來(lái)怎么辦？有的人可能會(huì)說(shuō)：“很簡(jiǎn)單啊，直接斷電不就得了”，物業(yè)管理人員不是沒(méi)想過(guò)這個(gè)問(wèn)題，但有的幾個(gè)商鋪是共用一個(gè)斷路器，分掉該斷路器，幾家商鋪都面臨停電，可是其他商鋪并沒(méi)有欠費(fèi)，當(dāng)然不可能斷電。

商業(yè)水電能耗管理常見(jiàn)問(wèn)題原因總結(jié)：

建設(shè)單位與后期接管運(yùn)營(yíng)公司銜接問(wèn)題

⑴ 建而不管、管而不建

  建設(shè)單位基于成本考慮及建設(shè)單位水電工程部對(duì)后期運(yùn)營(yíng)水電收費(fèi)系統(tǒng)管理考慮不全，未實(shí)行一戶(hù)一表的終端計(jì)量方式或?qū)嵭辛艘粦?hù)一表計(jì)量方式但未細(xì)化整個(gè)項(xiàng)目公共照明、電梯等公共能耗計(jì)量安裝相應(yīng)電測(cè)計(jì)量表計(jì)；而商業(yè)項(xiàng)目一般情況是采用專(zhuān)用變電所供電局采用高供共計(jì)方式（只在高壓側(cè)安裝供電局一臺(tái)遠(yuǎn)超總表，總表之后屬于后期物業(yè)自行管理收取），這樣就造成現(xiàn)有計(jì)量表統(tǒng)計(jì)后“總費(fèi)收不齊=停止物業(yè)整體水電供應(yīng)”

⑵ 建而不全、管不從心

建設(shè)單位在建設(shè)時(shí)也結(jié)合物管方意見(jiàn)為用戶(hù)變下端業(yè)態(tài)租戶(hù)安裝插卡式或感應(yīng)式IC卡預(yù)付費(fèi)水電表，但未考慮到現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目均采用分區(qū)配電間方式給該分區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)供電計(jì)量，分區(qū)配電間供電方式非標(biāo)計(jì)量表箱均按裝在該分區(qū)配電間內(nèi)，由于配電間屬于有電危險(xiǎn)區(qū)域，需常態(tài)鎖閉狀態(tài)，再之終端業(yè)主流動(dòng)性強(qiáng)、群體廣每次充值時(shí)間不確定，充值人數(shù)時(shí)多時(shí)少，如此每次終端業(yè)主到物業(yè)充值后需要物管人員陪同到配電間內(nèi)刷卡購(gòu)電，將是費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)工時(shí)、工作效率低、達(dá)不到科學(xué)精確計(jì)量，甚至是忙中出錯(cuò)帶來(lái)統(tǒng)計(jì)不完整造成運(yùn)營(yíng)公司的損失。

物業(yè)運(yùn)行公司與業(yè)主交涉問(wèn)題

第一類(lèi)，也是主要的類(lèi)型，是由水電管理體制及相關(guān)法規(guī)缺失造成的水電透明管理矛盾與糾紛，矛盾集中點(diǎn)是物業(yè)區(qū)內(nèi)水電分?jǐn)偟膫鶛?quán)與分?jǐn)偼该鞫龋?/span>

第二類(lèi)，是由于建設(shè)單位在初期建設(shè)時(shí)沒(méi)有將水電收費(fèi)系統(tǒng)的建立或設(shè)施售后跟不上造成。

物業(yè)收費(fèi)發(fā)展歷程幾種方式

隨著社會(huì)的發(fā)展，商鋪電能收費(fèi)模式也在逐步的改進(jìn)，大致經(jīng)歷了3個(gè)階段：

機(jī)械表人員抄表收費(fèi)方式  

物管部門(mén)在每個(gè)商鋪安裝一塊機(jī)械電能表，每個(gè)月安排物業(yè)管理人員至現(xiàn)場(chǎng)抄表進(jìn)行收費(fèi)。這種收費(fèi)方式每天的電度數(shù)沒(méi)有對(duì)比性，不能杜絕商鋪人員偷電現(xiàn)象，而且每次收費(fèi)時(shí)候，電費(fèi)報(bào)表不能實(shí)時(shí)查看，往往引起雙方人員糾紛，造成收費(fèi)難的困境。   該收費(fèi)模式現(xiàn)在已逐漸被替換。

IC卡預(yù)付費(fèi)收費(fèi)方式

IC卡預(yù)付費(fèi)通過(guò)用戶(hù)IC卡作為傳輸介質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理方和用戶(hù)方之間的信息傳遞和交互。物業(yè)管理部門(mén)在每個(gè)商鋪安裝1塊IC卡預(yù)付費(fèi)電表，租戶(hù)持卡充值，基本流程如下：

管理部門(mén)為用戶(hù)安裝IC卡預(yù)付費(fèi)電表。   

IC卡預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)軟件登錄用戶(hù)信息，完成新用戶(hù)開(kāi)戶(hù)。  

管理部門(mén)通過(guò)讀卡器為用戶(hù)制作用戶(hù)卡，寫(xiě)入必要的運(yùn)行參數(shù)信息。  

用戶(hù)將卡插入自己的IC卡表，將參數(shù)信息傳入IC卡表同時(shí)將IC卡表內(nèi)數(shù)據(jù)返寫(xiě)到用戶(hù)卡。   

當(dāng)剩余電量滿(mǎn)足一定條件時(shí)，預(yù)付費(fèi)電表閉合控制開(kāi)關(guān)，允許用戶(hù)用電。條件不滿(mǎn)足時(shí)，預(yù)付費(fèi)電表斷開(kāi)控制開(kāi)關(guān)，不允許用戶(hù)用電。

用戶(hù)持用戶(hù)卡到管理部門(mén)繳費(fèi)充值，IC卡預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)通過(guò)IC卡讀寫(xiě)器將IC卡表返寫(xiě)信息讀入系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)算分析，同時(shí)將新的運(yùn)行參數(shù)傳遞到用戶(hù)卡。  

用戶(hù)再次將用戶(hù)卡插入預(yù)付費(fèi)電表，手動(dòng)合閘，則可繼續(xù)用電。   

IC卡收費(fèi)管理方式優(yōu)點(diǎn)：是可實(shí)現(xiàn)收費(fèi)、控制的二位一體，杜絕欠費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，只適合電表安裝在終端業(yè)主商鋪內(nèi)；

IC卡收費(fèi)管理方式缺點(diǎn)：①這種方式成本較高，信息傳輸不及時(shí)，必須待到用戶(hù)充值插卡時(shí)才能將卡攜帶的用戶(hù)用電信息反饋給管理部門(mén)，不可避免地存在信息滯后的問(wèn)題，同時(shí)讓用戶(hù)充當(dāng)了信息通道的角色，未體現(xiàn)管理部門(mén)服務(wù)的宗旨；②一些公共區(qū)域的用能很難分?jǐn)傁氯ィ飿I(yè)管理不能也不能實(shí)時(shí)的查看現(xiàn)場(chǎng)的用能狀況，如果和電力公司收費(fèi)總表對(duì)應(yīng)不上，物業(yè)管理部門(mén)往往無(wú)從查起。③由于配電間屬于有電危險(xiǎn)區(qū)域，需常態(tài)鎖閉狀態(tài)，再之終端業(yè)主流動(dòng)性強(qiáng)、群體廣每次充值時(shí)間不確定，充值人數(shù)時(shí)多時(shí)少，如此每次終端業(yè)主到物業(yè)充值后需要物管人員陪同到配電間內(nèi)刷卡購(gòu)電，將是費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)工時(shí)、工作效率低、達(dá)不到科學(xué)精確計(jì)量，甚至是忙中出錯(cuò)帶 來(lái)統(tǒng)計(jì)不完整造成運(yùn)營(yíng)公司的損失。

基于智能水電能計(jì)量表建立智能物管收費(fèi)系統(tǒng)方式 項(xiàng)目解決方案

商業(yè)水電計(jì)量能耗管理總體需求

數(shù)據(jù)需求

監(jiān)管需求

體系需求

實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)用性和節(jié)約性，智能計(jì)量電表組網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化遠(yuǎn)程充值、控制、抄表、手機(jī)微信APP查詢(xún)充值，并基于本系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)公共用電量遠(yuǎn)程集抄，分項(xiàng)、分類(lèi)科學(xué)統(tǒng)計(jì)分析；

系統(tǒng)整體性技術(shù)需求綜述

綜合計(jì)量管控系統(tǒng)軟件功能界面介紹

簡(jiǎn)明直觀(guān)易操作的人機(jī)界面

定時(shí)任務(wù)—定時(shí)抄表

定時(shí)抄表功能：為管理方所需的各歷史數(shù)據(jù)，做到有據(jù)可循，及其精確的協(xié)助管理單位進(jìn)行能耗數(shù)據(jù)分析，有效防止人員忘記抄表導(dǎo)致歷史數(shù)據(jù)缺失。

遠(yuǎn)程操控—強(qiáng)制關(guān)電（閥）

通過(guò)管理員登陸后臺(tái)計(jì)量管控系統(tǒng)遠(yuǎn)程操控—強(qiáng)制關(guān)電（閥），協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)管理用電情況，并且可針對(duì)一些“黑名單”商戶(hù)，協(xié)助管理方催收其他費(fèi)用。

電價(jià)管理—多表多電價(jià)綁定

商業(yè)多業(yè)態(tài)落位用能負(fù)荷多元化，后臺(tái)計(jì)量管控系統(tǒng)可設(shè)置多種電價(jià)，并可以將用戶(hù)規(guī)劃綁定所需電價(jià)，協(xié)助管理方日常收費(fèi)。

整理歷史數(shù)據(jù)各類(lèi)型報(bào)表分析

日用量明細(xì)報(bào)表：可依據(jù)管理方的需求，隨時(shí)查詢(xún)具備任意時(shí)間段的歷史用電數(shù)據(jù)，報(bào)表支持導(dǎo)出功能等管理應(yīng)用；

月用量明細(xì)報(bào)表：可依據(jù)不同的電費(fèi)單價(jià)來(lái)導(dǎo)出各用戶(hù)月用量報(bào)表，各區(qū)域用戶(hù)表計(jì)抄表歷史數(shù)據(jù)，查詢(xún)，報(bào)表支持導(dǎo)出功能等管理應(yīng)用；

月用量分析：各區(qū)域用戶(hù)表計(jì)月用量歷史數(shù)據(jù)，查詢(xún)，報(bào)表支持導(dǎo)出功能等管理應(yīng)用；

日/月零用量用戶(hù)分析：各區(qū)域用戶(hù)表計(jì)日/月零用量占比分析，支持查看日/月零用量用戶(hù)；

用戶(hù)用量突增/減統(tǒng)計(jì)：各區(qū)域用戶(hù)表計(jì)用戶(hù)用量突增/減數(shù)據(jù)分析，支持導(dǎo)出報(bào)表；

日/月用量區(qū)間數(shù)據(jù)分析：各區(qū)域用戶(hù)表計(jì)日/月用量占比分析，支持自行設(shè)定區(qū)間數(shù)值，便于管理單位查看日/月對(duì)應(yīng)區(qū)間數(shù)據(jù)用量占比分析；

各區(qū)域抄表統(tǒng)計(jì)

各區(qū)域抄表統(tǒng)計(jì)分析：協(xié)助管理方直觀(guān)明了掌握各個(gè)區(qū)域表計(jì)在線(xiàn)情況；

遠(yuǎn)程抄表成功率統(tǒng)計(jì)

在所選時(shí)間段內(nèi)，通過(guò)后臺(tái)計(jì)量管控系統(tǒng)執(zhí)行抄表、充值、控閥的成功率，有效協(xié)助管理人員通過(guò)相關(guān)成功率及時(shí)排查問(wèn)題，避免產(chǎn)生不必要的業(yè)主糾紛；

日/月收費(fèi)報(bào)表統(tǒng)計(jì)

各電費(fèi)單價(jià)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

各角色-操作員業(yè)務(wù)收費(fèi)報(bào)表統(tǒng)計(jì)